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广州分家析产纠纷中房屋没有产权证会处理吗？

张静律师解答:可能不会，有的法官也会处理使用权。如下面这两个案件，案件一法官就不处理，案件二法官就可对使用权进行处理。这就是所谓的风险。

书节选：

案件一：关于686号商铺问题。黄某请求曾某1、曾某2交付该房屋并协助办理产权变更登记,应当举证证明该商铺为合法建设的房屋。从本案现有证据及双方陈述可见,该商铺没有取得权属证书,亦无合法报建手续或办理确权手续。为此,需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系,在此之前,黄某请求该商铺的所有权、收益权,不予调处。

案件二：关于22号宅基地房屋的权属状况,经查,生效的民事确认22号宅基地房屋为黎大儿、黎二儿、黎三儿、黎四儿、黎大儿、黎二儿、黎七儿、徐某及父母黎父、周母的家庭共有财产。另,该房屋于2000年3月14日报建获批,于×年至2002年期间先后建成,但未重新获颁宅基地使用证。由于22号宅基地房屋的建造没有另行取得宅基地使用权证,在管理部门对此作出处理前,仅可以根据实际情况对讼争房屋的使用权暂作处理。因此,黎大儿要求分割讼争房屋的所有权无法律依据,不予支持。

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广州借岳父名买宅基地房，离婚后能要回房子吗？

张静律师解答：不能要回房子了，只能要求赔偿购房款。如下面这个案件，王先生在宅基地还可以过户的年代，借其岳父名买了一栋宅基地房，登记在岳父名下。离婚后起诉岳父返还宅基地房，但因为现在宅基地已经不能过户，终法z院也不能判z决返还宅基地房或使用权归王生，只能判z决其岳父赔偿王先生损失了。

王先生与其前岳父之间，其实就是一个借名购买宅基地的问题。借名购买的前提是存在的，以这个作为前提的话，可能有一个效力的问题。王先生这种借名购买宅基地的合同或者口头合同，肯定是无效的，因为宅基地只能销售给村集体组织成员。在我们的现实生活当中，也有很多借名买房、借名买车的情况，这些借名购买的行为，首先它是不违背法律相关强制性规定或者政策性强制性规定的，这种借买的行为是有效的。如果我们的借买行为突破了相关规定的底线，那就可能是无效借买行为，所以我们要知道，借名购买宅基地法律上是不支持的。

在王先生借名购买宅基地的行为中，不但王先生有过错，被借名人也是有过错的，所以在宅基地归现在的登记人所有的情况下，会有一个补偿或者是赔偿的方案。而这个终的补偿或者赔偿的方案，需要王先生通过协商或者诉z讼的方式来解决。对于当时在翻盖地上物时所出资的费用，需要王先生搜集相关的证据，可以找当时的基建队由他们来证明当时地上物的加盖是谁负责的，谁组织的，谁给的钱。其实想要证明这些，也并不是特别困难。法z院会根据所提交的证据，进行一个评估，如果能够确定当时房子的翻盖确实是王先生出资，而且是借用王先生前岳父的名义来购买的话，法z院可能会判z决借名行为无效，原来支出的基础款项以及地上物现在现状的价值，王先生可以在起诉的时候一并主张，法z院会根据案件的实际审理情况作出相应的裁决。

广州宅基地房买卖合同无效，拆迁补偿权益如何分割？

广州张静律师解答：各个法官可能有差别，但关键是房屋价值如何认定。有的法官直接以拆迁补偿协议中现金补偿的价值计算房屋价值，有的法官可以评估安置房的市场价值，这样会导致赔偿金额的巨大差异。下面这个案件可以作为参考：卖家直接跟拆迁办签订了拆迁补偿协议，买家起诉卖家赔偿拆迁损失。终认为卖家有违诚信，不通知买家就擅自签订拆迁补偿协议，占60%过错责任。卖家先返还购房款5万，再赔偿拆迁补偿款（按拆迁补偿协议中现金补偿的价值计算房屋价值）的60%给买家。

书节选：

认为，关于李买家要求李卖家赔偿其房屋拆迁补偿损失能否得到支持的问题。合同无效后,因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效所导致的损失赔偿范围除了上述购房款的实际损失之外，还包括信赖利益损失，即丧失另行向他人购买房屋所产生的房屋增值利益损失。农村房屋拆迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量标准，因此因合同无效给李买家造成的损失可参照涉案房屋拆迁补偿标准进行计算。而且，因涉案房屋已经被拆除，原物返还已无法实现，涉案房屋已因拆迁转化为拆迁利益，故本案也只能针对相应拆迁利益予以处理。根据拆迁补偿协议，可以明确涉案房屋的拆迁利益包括合法合理住宅（宅基地）拆迁补偿款770259.18元、简易构筑物及附属设施货币补偿金额为15673元、超出280

广州宅基地房买卖纠纷中，购房款金额如何认定？

张静律师解答：购房款金额须以房屋买卖合同写明的金额和支付凭证（如收据）来确定，具体由法官根据案件材料来认定。如下面这个案件，房屋买卖合同写的购房金额是10万，但卖家称其只收了5万，卖房款应是5万。终呢，由于双方都没有证据证明售房款金额，酌情认定售房款是5万，卖家返还5万售房款给买家。

书节选：

认为，关于李买家支付的购房款数额如何确认的问题。房屋转让协议约定的购房款为10万元，双方对其中的5万元购房款已经支付没有异议，予以确认。对于剩余的5万元，李买家称其通过现金方式支付了，但是没有提交证据证明其主张，李卖家亦不认可李买家的陈述。因此，在双方均未提交证据证明各自主张的情况下，双方均应承担举证不能的法律后果。因此，李买家为购买涉案房屋所支付的费用5万元，卖方应该返还。对李买家超出5万元请求的部分，因缺乏证据证明，不予支持。

张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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